Das condições para propositura da ação renovatória

 

A ação renovatória tem como objeto a renovação compulsória do contrato de locação e somente poderá ser proposta no prazo máximo de um ano, até seis meses (no mínimo) antes da data do encerramento da vigência do contrato.

 

Assim, é imprescindível que até seis meses antes do término do contrato em vigor, o locatário possua um novo contrato por escrito e com prazo determinado de cinco anos ou mais. Do contrário, ele deverá, obrigatoriamente, ajuizar a ação renovatória, pois essa será a única forma de afastar o risco de perder seu ponto comercial.

 

Requisitos para propositura da ação

 

Para que o locatário tenha direito à renovação de seu contrato, é preciso que preencha os requisitos do art. 51 da lei  8245, verbis:

 

“Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

ii - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

iii - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

(...)

§ 5º do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.”

 

A acerca das condições de que trata o dispositivo acima em evidência, Sylvio Capanema de Souza (1994, pág. 183), leciona:

 

“Como se depreende do texto legal, o exercício da atividade comercial, desde que atendidas certas condições, confere ao locatário o direito à renovação do contrato, por igual prazo, o que constitui o mais poderoso instrumento de proteção ao fundo de comércio. Estas condições, essenciais e cumulativas, estão relacionadas nos incisos i, ii e iii do artigo 51 da lei de locações:

 

A primeira delas é que o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado, o que desde logo afasta da proteção especial os contratos verbais e os que estejam vigendo por prazo indeterminado, por mais longa que seja a sua duração, o que é irrelevante.

 

A segunda condição é que o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos.”

 

Atendendo tais requisitos, o locatário deverá propor uma proposta de aluguel, cuja petição deverá conter, além dos requisitos do art. 282 do código de processo civil, os requisitos dispostos no art. 71 da lei 8245, quais sejam:

 

“ Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do código de processo civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos i, ii e iii do art. 51;

ii - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

iii - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

iv - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

v – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no ministério da fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;

i - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

vii - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.”

 

A demonstração destes requisitos é imprescindível, e leciona Jose da Silva Pacheco a respeito:

“O direito à renovação do contrato de locação comercial, assegurado ao locatário, (...) Constitui grave restrição ao direito de propriedade. Por isto, a lei impõe normas rígidas para o exercício válido deste direito, sendo o cumprimento rigoroso e fiel do contrato uma das condições por ela impostas, como prescreve o art. 71, inc.ii, da lei 8.245/91.

É certo que pequenas infrações do contrato não bastarão à recusa judicial da renovação, mas se são sérias ou se originam diretamente da lei, não será lícito obrigar o locador a renovar um contrato com pessoa que, por não cumprir compromissos assumidos, decaiu da confiança nele depositada ao tempo da celebração do ajuste.”

 

Assim, preenchidos os requisitos supramencionados, o locador terá a possibilidade de ter seu contrato de locação renovado.

 

Neste sentido, o STJ já decidiu através do RECURSO ESPECIAL Nº 547.369 - MG (2003/0077278-6)

EMENTA

LOCAÇAO COMERCIAL. AÇAO RENOVATÓRIA. PRAZO. NOVO CONTRATO.

O prazo do novo contrato, prorrogado por conta de ação renovatória, deve ser fixado na mesma base da avença anterior. A soma dos prazos dos diversos contratos sucessivos, acessio temporis, é admitida apenas para facultar ao locatário o uso da renovatória. Precedentes do STJ.