A AÇÃO RENOVATÓRIA E AINDENIZAÇÃO PELA PERDA FUNDO DE COMÉRCIO

Uma situação de extrema importância para o revendedor de combustíveis diz respeito a ação renovatória e a indenização pela perda do fundo de comércio, pois, caso a ação renovatória seja julgado improcedente pelo pedido de  exceção de retomada pelo locador, este então deverá indenizar o locatário pela perda do fundo de comércio, desde que sejam preenchidos os pressupostos para que o contrato fosse renovado, caso não houvesse o pedido contraposto de retomada pelo locador.

Assim, preenchidos os pressupostos para a renovatória, deve então o locador indenizar o locatário pela perda do fundo de comércio, considerando-se que o locador continuará a desenvolver a atividade empresarial do locatário, a qual, antes da locação, não era exercida pelo locador, já que o imóvel se presta a finalidade específica (posto de gasolina), então a indenização é devida para evitar a ocorrência de enriquecimento sem causa do locador.

A Justiça tem entendido que,  o inquilino agregou valor ao imóvel ao implementar o funcionamento do posto de gasolina, formou clientela, então tem este o direito de ser  indenizado pela perda do fundo de comércio, sob pena de cristalizar-se um enriquecimento sem causa por parte do dono do imóvel.

Sobre o cabimento da indenização em tal hipótese, confira-se a lição do ilustre doutrinador  Fábio Ulhôa Coelho: "Presentes, pois, estes pressupostos, caberá indenização pela perda do ponto nas seguintes hipóteses: a) se a exceção de retomada foi a existência de proposta melhor de terceiro; b) se o tocador demorou mais de 3 meses, contados da entrega do imóvel, para dar-lhe o destino alegado na exceção de retomada (por exemplo: realização de obras, transferência de estabelecimento de descendente etc); c) exploração, no imóvel, da mesma atividade do locatário; d) insinceridade da exceção de retomada. Desta lista, apenas as duas primeiras são especificamente mencionadas na lei (LL, art. 52, § 3"), decorrendo as demais dos princípios gerais do direito, que vedam o enriquecimento indevido e tutelam a boa-fé." (In: Curso de Direito Comercial. São Paulo: Saraiva, 2001, p. 106).

È importante deixar claro, que os Tribunais têm entendido de forma majoritária que o direito a indenização pelo fundo de comércio só poderá ser exercido pelo inquilino se este  promover a ação renovatória do contrato no prazo correto, ou seja, dentro do penúltimo semestre antes do vencimento de contrato por escrito e prazo determinado, cujo contrato de locação que deverá ser de pelo menos 05 (cinco) anos.

ANTONIO FIDELIS

OAB-PR-19759

Site: www.fidelisfaustino.com.br